Wie Formuliere Ich Eine Mieterhöhung

Das Wichtigste im Überblick

• Wenn Sie eine Mieterhöhung schreiben, können Sie dice Kaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben.
• Die Ermittlung der ortsüblichen Miete erfolgt über den Mietspiegel, drei vergleichbare Wohnungen oder einen Gutachter.
• Die maximale Mieterhöhung ist auf 20 Prozent innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren begrenzt.
• Zur Mieterhöhung benötigt es die Zustimmung des Mieters – andernfalls muss dice Zustimmung eingeklagt werden.
• Verträge mit einer Indexmiete oder Staffelmiete erhöhen die Miete regelmäßig von selbst.

Mieterhöhung schreiben: Grundlage ist dice ortsübliche Vergleichsmiete

Die Möglichkeiten für Mieterhöhungen sind im deutschen Recht begrenzt. Geregelt wird die Erhöhung in den §§ 558 und 558a BGBG. Ein Vermieter kann dice Miete nicht einfach nach eigenem Ermessen anpassen. Bestimmte Vorgaben muss er einhalten und dem Mieter auch nachweisen. Die Basis für sämtliche Mieterhöhungen ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Voraussetzung für dice Mieterhöhung ist, dass die jetzige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Beachten Sie, dass Sie bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete dice Zustimmung des Mieters benötigen. Reagiert er etwa nicht auf Ihr Schreiben, so ist das als Ablehnung zu interpretieren. Die Durchsetzung der Mieterhöhung muss dann auf dem Klageweg erfolgen. Lid man in die Aufarbeitung der ortsüblichen Vergleichsmiete allerdings Zeit investiert und kann eine ordentliche Dokumentation vorweisen, ist dice Klage nur ein formeller Akt. Schwierig wird es eher, wenn die Aufarbeitung unvollständig oder mangelhaft ist. Dann besteht die Möglichkeit, dass das Gericht die Erhöhung ablehnt.

Tipp ane fürs Mieterhöhungsschreiben: So ermitteln Sie dice ortsübliche Vergleichsmiete

Der einfachste Weg zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Mietspiegel. Dieser wird üblicherweise alle zwei bis vier Jahre von der Gemeinde oder der Stadt neu erstellt und veröffentlicht. Gegen eine Gebühr kann die Aufstellung gekauft werden.

Der Aufbau des Mietspiegels ist so gestaltet, dass sich je nach Lage der Wohnung innerhalb des Ortsgebiets eine Grundmiete definiert. Hinzu kommen Zu- und Abschläge für dice Lage innerhalb eines Gebäudes, Größe und Alter der Wohnung (inklusive letzter Sanierung/Renovierung) und der Ausstattung im Allgemeinen. Hierzu zählen beispielsweise Faktoren wie der Fußbodenbelag der Wohnung, die Heizungsart, Besonderheiten (Einbauküche, Klimaanlage). Dice Berechnung erfolgt mittels Punktesystem, sodass am Ende eine Wohnung in dice entsprechenden Kategorien eingeteilt werden kann, wenn Sie die Mieterhöhung schreiben.

Mieterhöhung schreiben – Beispiel: Für eine Wohnung in Karlsruhe ergibt sich mit dem Mietspiegel Stand 2015 mit den nachfolgenden Eigenschaften eine Netto-Kaltmiete von 5,65 Euro bis 7,65 Euro pro qm.

Berechnungsgrundlage:
Baujahr – 1983
Lage –  mit Vorteilen
Ausstattung – gut
Größe – 80 qm

Ergebnis:
Liegt die Miete bei der Beispielwohnung zum jetzigen Zeitpunkt bei 5,10 Euro pro Quadratmeter, können Sie über den Betrag von circa 1,50 pro Quadratmeter eine Mieterhöhung schreiben, mit Verweis auf Mietspiegel, Lage und Ausstattung.

Tipp 2 fürs Mieterhöhungsschreiben: Vergleichswohnungen angeben

Gibt es keinen Mietspiegel, and then muss der Vermieter etwas mehr Aufwand betreiben, um den Wunsch der Mieterhöhung umsetzen zu können. Als Alternative zum Mietspiegel kann er dice Netto-Kaltmiete dreier Vergleichswohnungen anführen, dice in Lage, Größe und Ausstattung der zu erhöhenden Wohnung wesentlich entsprechen. Dabei ist es nicht ausreichend, wenn Sie in die Mieterhöhung schreiben, dass es diese Immobilien gibt; die Vergleichswohnungen müssen ganz klar und nachvollziehbar genannt und beschrieben werden. Hierzu gehören beispielsweise die Adressen der Vergleichswohnungen, damit sich der Mieter zumindest ein Bild davon machen kann. Er ist zudem auch berechtigt, die dort lebenden Personen nach der Höhe der Miete zu befragen. Ob der dort lebende Mieter allerdings eine Auskunft erteilen möchte, ist diesem überlassen.

Achtung: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass nicht nur die Adresse ausreicht, sondern bei einem Mehrfamilienhaus auch dice genaue Lage innerhalb des Gebäudes ausgewiesen werden muss (BGH VIII ZR 141/02). Eine genaue Beschreibung wäre zum Beispiel „Hauptstraße 13a, 1. Obergeschoss, Wohnung Mitte links" oder der Proper name des dort lebenden Mieters.

Weitere Infos für Mieter und Vermieter

Tipp 3 fürs Mieterhöhungsschreiben: Gutachter zu Charge per unit ziehen

Gerade in kleinen Gemeinden auf dem Land ist die Verfügbarkeit an vergleichbaren Mietwohnungen oft gering. Gibt es Wohnungen, die eine ähnliche Größe haben, passt die Ausstattung nicht oder sie liegen in einem anderen Ort innerhalb der Verbandsgemeinde und können somit nicht als Vergleichsobjekt angesetzt werden. Der Vermieter hätte somit keine Möglichkeit, die Miete zu erhöhen.

Eine dritte Möglichkeit zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist daher die Beauftragung eines Immobiliengutachters. Mittels Wertgutachten wird der Wert der Wohnung bestimmt. Hierzu greift der Gutachter auf eine Datenbank an Immobilien zurück und stellt ein Gutachten aus. Der Vorgang ist ähnlich dem, wenn der Wert einer Immobilie für einen Verkauf ermittelt wird. Mithilfe dieses Gutachtens und Verweis darauf können Sie dice neue Netto-Kaltmiete in die Mieterhöhung schreiben, ohne auf rechtliche Barrieren zu stoßen.

Je mehr vergleichbare Wohnungen vorhanden sind, desto einfacher ist die Umsetzung einer Mieterhöhung. Schwierig wird es im ländlichen Raum ohne Mietspiegel und nur wenigen ortsüblichen Vergleichsmieten.

Foto: IStock/elxeneize

Mieterhöhung schreiben: Fristen, Kappungsgrenzen und weitere Stolpersteine

Der häufigste Grund, warum der Wunsch nach einer Mieterhöhung keine Zustimmung findet, sind formale Fehler. Informiert sich der Mieter nach Erhalt eines Mieterhöhungsschreibens beispielsweise bei einem Mieterverein, der formale Fehler findet, kann sich der Mieter entspannt zurücklehnen: Je später der Vermieter herausfindet, dass das Mieterhöhungsschreiben Fehler enthält, desto später greift auch erst dice gewünschte Mieterhöhung.

Tipp für Vermieter: Ist das Verhältnis zum Mieter in der Vergangenheit bisher gut oder positiv gewesen, empfiehlt es sich, das direkte Gespräch zu suchen. Wird dem Mieter die State of affairs dargelegt, besteht die Möglichkeit, dass eine für beide Seiten akzeptable Mieterhöhung ausgehandelt werden kann. Ein Klageweg ist dann nicht nötig und das Verhältnis bleibt unbelastet.

Fristen für ein Mieterhöhungsschreiben

Wenn Sie eine Mieterhöhung schreiben möchten, sind verschiedene Fristen einzuhalten. Zum einen die Frist, wie lange im Voraus eine Mieterhöhung angekündigt werden muss, bis sie greift, und zum anderen die Frist zwischen zwei Erhöhungen.

Für die Ankündigung der Mieterhöhung gilt, dass dice neue Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens zu zahlen ist (§ 558b BGB). Bei einem Mieterhöhungsschreiben vom 14.02.2021 ist demnach dice neue Miete ab dem 01.05.2021 zur Zahlung fällig.

Zu schnell nacheinander darf die Miete nicht erhöht werden. Zwischen zwei Erhöhungen der Netto-Kaltmiete müssen mindestens 12 Monate liegen. Beachtet homo dabei die Frist zur Ankündigung einer Mietererhöhung, ergibt sich ein Mindestzeitraum von xv Monaten zwischen zwei effektiven Erhöhungen. Dies betrifft auch die erstmalige Mieterhöhung; diese ist frühestens 15 Monate nach Einzug des Mieters möglich.

Kappungsgrenze

Bei besonders günstigen Wohnungen besteht möglicherweise der Wunsch des Vermieters, die Netto-Kaltmiete schnellstmöglich auf dice ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben. Allerdings hat das Gesetz mit §558 BGB zu starken Erhöhungen eine Absage erteilt. Eine Mietwohnung darf im Zeitraum von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden. Das bedeutet, dass die Wohnung auch nach einer 20-prozentigen Erhöhung möglicherweise noch unterhalb des Mietspiegels liegt oder günstiger als Vergleichswohnungen ist. In definierten Ballungsgebieten kann dice Kappungsgrenze sogar von 20 Prozent auf 15 Prozent herabgesetzt werden.

Mieterhöhung schreiben – Beispiel: Die aktuelle Netto-Kaltmiete beträgt 525 Euro. Bei einer 91 Quadratmeter großen Wohnung entspricht dies v,76 Euro pro Quadratmeter. Laut Mietspiegel oder Vergleichswohnungen liegt der qm-Preis allerdings bei vii Euro. Die Netto-Kaltmiete würde demnach 637 Euro betragen.

Berechnung:

20 % Kappung: 525 Euro + 20 % = 630 Euro (Differenz: 7 Euro zur Vergleichsmiete)

15 % Kappung: 525 + xv % = 603,75 Euro (Differenz: 33,25 Euro zur Vergleichsmiete)

Ergebnis:
Die Miete darf daher auf maximal 630 Euro beziehungsweise 603,75 Euro in Ballungsgebieten angehoben werden.

Mieterhöhungsschreiben: Wichtige Inhalte und Vorlage

Da der Mieter einer Mieterhöhung vermutlich eher negativ gegenübersteht und nicht bereit ist, mehr Geld für das Wohnverhältnis ausgeben, ist es umso wichtiger, dass das Mieterhöhungsschreiben einer juristischen Prüfung standhält.

Achten Sie daher beim Schreiben darauf, dass das Mieterhöhungsschreiben die folgenden Inhalte berücksichtigt:

• Namen aller Mieter (insbesondere dann wichtig, wenn mehrere Mieter eine Wohnung gemeinsam und gesamtschuldnerisch gemietet haben).
• Aktuelles Datum
• Datum, ab dem die neue Netto-Kaltmiete gilt, unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zur Mieterhöhung
• Berechnung der neuen Miete
• Begründung der Mieterhöhung
• Vorgefertigtes Antwortschreiben für den Mieter, dass er der Mieterhöhung zustimmt

Um sicherzugehen, dass Sie beim Mieterhöhung Schreiben alle Punkte bedenken, können Sie unsere Vorlage für ein Mieterhöhungsschreiben hier herunterladen.

Mieterhöhung schreiben: Regelmäßige Mieterhöhungen als Alternative

Eine Möglichkeit, Ärger von Vorneherein aus dem Weg zu gehen, ist die Aufnahme einer Mietanpassung bereits im Mietvertrag. Aber Achtung, Sie können dann keine vom Vertrag abweichende Mieterhöhung schreiben.

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1. Culling zum Mieterhöhung Schreiben: Staffelmiete

Bei der Staffelmiete wird bereits im Mietvertrag eine regelmäßige Erhöhung der Kaltmiete festgelegt. Damit ein Staffelmietvertrag wirksam ist, muss er allerdings die folgenden Eigenschaften aufweisen:

1. Zwischen den einzelnen Erhöhungsstufen müssen mindestens 12 Monate liegen.
2. Die zu zahlende Netto-Kaltmiete muss klar angegeben sein. Eine Formulierung wie „die Kaltmiete erhöht sich jährlich um zwei Prozent." ist nicht zulässig. Lautet dice Formulierung dagegen wie folgt, so ist dies zulässig:
   „Die Netto-Kaltmiete erhöht sich alle zwei Jahre:
   Ab 01.01.2022 auf 550 Euro
   Ab 01.01.2024 auf 575 Euro
   Ab 01.01.2026 auf 600 Euro
   Ab 01.01.2028 auf 625 Euro"
3. Mit einer Staffelmiete gilt die Regelung nicht, dass dice Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen darf. Sondern es gilt, dass sich
4. durch die Staffelung dice Miete nicht unbegrenzt erhöhen darf. Dice Obergrenze bildet die ortsübliche Vergleichsmiete plus twenty Prozent. Liegt dice Miete darüber, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit und kann für den Vermieter teuer werden.

Hinweis: Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind mit einem Staffelmietvertrag nicht möglich. Ebenso können Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr angewandt werden. Beides aureate, solange dice Staffelung läuft. Bei dem vorangegangenen Beispiel wäre eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete oder aufgrund von Modernisierungen nach 2028 wieder möglich, sofern keine weitere Staffel mehr ergänzt wurde.

two. Alternative zum Mieterhöhung Schreiben: Indexmiete

Eine weitere Möglichkeit, die Miete regelmäßig zu erhöhen, ist dice Vereinbarung einer and so genannten Indexmiete. Hierbei orientiert sich die Entwicklung der Netto-Kaltmiete am Verbraucherpreisindex. Das  heißt, dass sie sich analog zur Aggrandizement mitentwickelt. Da der Verbraucherpreisindex allerdings auch negativ sein kann, kann die Miete bei diesem Modell auch sinken und nicht nur steigen.

Für dice Indexmiete gelten die folgenden Voraussetzungen:

1. Der Zeitraum zwischen zwei Indexerhöhungen muss mindestens 12 Monate betragen.
2. Für die Erhöhung muss eine schriftliche Aufforderung an den Mieter gesendet werden mit dem Nachweis des Verbraucherpreisindexes. Zusätzlich muss der Betrag angegeben werden, um den sich dice Miete erhöht und wie hoch die neue Netto-Kaltmiete inklusive Startdatum ist.
3. Wie beim Staffelmietvertrag gold auch hier, dass Erhöhungen auf eine ortsübliche Vergleichsmiete und aufgrund von Modernisierung ausgeschlossen sind.
4. Die Klausel im Mietvertrag zur Indexierung kann wie folgt aussehen: „Die Miete wird entsprechend angepasst, wenn sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Frg (Basisjahr 2021 = 100 Punkte) um mehr als fünf Prozentpunkte ändert."

Mieterhöhung schreiben: Modernisierung als Mieterhöhung

Neben der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, Index- oder Staffelmieten gibt es auch noch die Möglichkeit, die Miete über eine Modernisierung anzuheben. Voraussetzung ist – wie der Name verrät – eine Modernisierung der Wohnung. Das kann beispielsweise der Austausch der Fenster zu modernen, dreifach verglasten und somit energieeffizienteren Fenstern sein. Die Investitionskosten dürfen dann mit acht Prozent pro Jahr auf die monatliche Netto-Kaltmiete angerechnet werden. Auch hier golden, dass die Modernisierung vorab angekündigt werden muss, damit der Mieter zum einen weiß, wann die Maßnahmen stattfinden und zum anderen, ab wann er die höhere Miete zu zahlen hat.

Mieterhöhung schreiben – Beispiel: Der Austausch der Fenster verursacht Kosten in Höhe von 6.300 Euro.

Berechnung:

vi.300 ten 8 % = 504 Euro jährliche Mieterhöhung

504 / 12 Monate = 42 Euro

Ergebnis:
Die monatliche Mieterhöhung beträgt 42 Euro aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen.

Source: https://www.haus.de/geld-recht/mieterhoehung-schreiben-32415

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